Con la décimoséptima sesión de esta edición del máster inmobiliario iniciamos una de las materias clave para cualquier profesional del sector: la Valoración Inmobiliaria.
Una asignatura eminentemente práctica, que a lo largo de las 5 sesiones que componen el curriculum académico del MERIN, nos permitirá entender cómo se determina el valor de un inmueble, con qué criterios, para qué finalidades y bajo qué marco normativo, apoyados en el conocimiento de los métodos que pueden ayudarte a conseguirlo:
- El Método de comparación
- El Método de Capitalización
- El Método Residual Estático
- El Método Residual Dinámico
- El Método del Coste
- Valoraciones fiscales
- Valoraciones rústicas
- ¿Qué es la MVI y cómo funciona?
Y un año más, tenemos la suerte de repetir el fantástico elenco de ponentes, comenzando con José Luis Polo, uno de los mayores expertos nacionales en valoraciones inmobiliarias y presidente del Colegio de APIS de Gipuzkoa; Ignacio Bayón, Jefe del Servicio de Valoración Inmobiliaria del Gobierno de Aragón, Manuel Bermudo, Arquitecto y Presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Sevilla y nuestro director Luis Fabra, ideólogo de la herramienta MVI y que con él conoceremos, porque este año trae novedades en cuanto al acceso para profesionales e interesados en el sector.
La primera sesión, que girará en torno a introducir a los alumnos en lo que es una valoración inmobiliaria y el método de comparación, se celebra el martes 3 de febrero a las 16:00 horas, desde el Salón de Actos de la Sede del Colegio de APIS de Aragón (C/ San Andrés, 8 – Zaragoza) y será impartida por José Luis Polo, con una amplia trayectoria profesional en el ámbito de la valoración, la peritación judicial y la aplicación práctica de los distintos métodos de valoración.
Introducción a las Valoraciones Inmobiliarias: Cómo Aprender a Valorar
La sesión comenzará con una introducción general a las valoraciones inmobiliarias, en la que se abordarán los conceptos esenciales que todo profesional debe manejar antes de aplicar cualquier método.
Se analizarán cuestiones clave como:
- La diferencia entre valor, precio y coste, y por qué no siempre coinciden.
- La finalidad de la valoración, elemento que condiciona el método a emplear y el resultado obtenido.
- Los principios generales de la valoración, como la prudencia, la transparencia, la proporcionalidad o el criterio del mayor y mejor uso del inmueble.
- La importancia de la temporalidad del valor, recordando que toda valoración tiene una vigencia limitada.
Además, se hará un recorrido por el marco normativo básico, tanto estatal como autonómico, que regula las valoraciones urbanísticas, fiscales, hipotecarias y de mercado, así como por los trabajos previos y la documentación necesaria para elaborar un informe de valoración riguroso y defendible.
El método de comparación
El método de comparación, permite obtener el valor de mercado más probable de un inmueble, comparándolo con los precios de venta de inmuebles de similares características ubicados en la misma zona, siendo el método más empleado, y el más directo y preciso para obtener el valor de mercado de un inmueble.
Se trata del método más objetivo de los métodos de valoración inmobiliaria, ya que partimos de los precios conocidos de otros inmuebles similares y que realizado de manera correcta, proporciona los valores de mercado más probables para la vivienda objeto de la valoración inmobiliaria.
Eso sí, no es un método objetivo, pero si que podemos afirmar que es el menos subjetivo de los métodos de valoración inmobiliaria.
El método de Comparación: Valorar a partir del Mercado
En la segunda parte de la sesión se entrará de lleno en el método de comparación, uno de los más utilizados en la práctica profesional y el primero que se estudiará en profundidad dentro de la asignatura.
Este método parte de una idea sencilla pero exigente: comparar el inmueble objeto de valoración con otros similares que se hayan vendido recientemente en el mercado, realizando los ajustes necesarios para homogeneizar las diferencias.
Durante la sesión se explicará:
- Cuándo es adecuado aplicar el método de comparación.
- Qué requisitos deben cumplir los testigos o comparables.
- Cómo influyen factores como la localización, la superficie, el estado del inmueble o el entorno.
- Los límites y advertencias del método, especialmente cuando el mercado es poco transparente o presenta alta volatilidad.
Todo ello con ejemplos prácticos que permitirán entender cómo se traslada la teoría a la realidad profesional.
