El próximo martes 10 de febrero a las 16:00 horas, celebramos la décimo octava sesión del MERIN 2025/2026 desde el Salón de Actos de la Sede del Colegio de APIS de Aragón en la calle San Andrés, 8 de Zaragoza, en la que continuaremos profundizando en la asignatura de Valoración Inmobiliaria, tras una primera sesión dedicada a aspectos generales en las valoraciones y al método de comparación.
En esta ocasión, abordaremos uno de los métodos más utilizados en el ámbito de la inversión y la valoración de inmuebles en renta: el método de capitalización y actualización de rentas.
El método de capitalización: valorar a partir de las rentas
Tras aprender a estimar el valor de un inmueble comparándolo con el mercado, esta segunda sesión se centra en valorar a partir de su capacidad de generar rentas, una lógica especialmente relevante en inmuebles destinados al alquiler o a la explotación económica.
Durante la sesión se explicará:
- La finalidad del método de capitalización y actualización, aplicable a inmuebles urbanos, rústicos y determinados derechos reales.
- La diferencia entre valor de capitalización (rentas actuales) y valor de actualización (rentas futuras esperadas).
- El marco normativo básico que regula este método en valoraciones regladas y no regladas.
- Los requisitos necesarios para su aplicación: mercado de alquiler representativo, contratos de arrendamiento o inmuebles en explotación económica.
A partir de ahí, se analizarán los procedimientos de cálculo, introduciendo conceptos clave como:
- Los flujos de caja derivados de la explotación del inmueble.
- El valor de reversión, vinculado al valor del suelo y a la vida útil del inmueble.
- El papel fundamental del tipo de capitalización o actualización, directamente relacionado con el riesgo, la tipología del activo y la situación del mercado.
Todo ello se abordará de forma progresiva, simplificando las fórmulas financieras para entender su lógica económica y su aplicación real en la valoración inmobiliaria.
Conectando métodos y construyendo criterio
Una sesión que permite a los alumnos comprender cómo el valor de un inmueble no depende solo de su comparación con otros, sino también de su rentabilidad esperada, del riesgo asumido y del comportamiento del mercado de alquileres.
El método de capitalización se presenta así como una herramienta clave para enlazar la valoración inmobiliaria con la inversión, sentando las bases para los métodos más complejos que se estudiarán en las próximas sesiones, como los métodos residuales y el método del coste.
Una sesión imprescindible para seguir avanzando en la comprensión del valor inmobiliario desde una perspectiva económica y profesional.
