Llegamos a las dos últimas sesiones de la asignatura Valoraciones Inmobiliarias en las que entraremos en el conocimiento de los métodos residuales, estático y dinámico y terminaremos con la sesión de valoraciones fiscales que tan buena acogida tuvo en la edición del año pasado.
Una semana intensa, en la que volvemos a hacer dos sesiones en la misma semana y con la que terminaremos el contenido de esta importantísima asignatura.
En la primera de ellas, volveremos a contar con José Luis Polo, nuestro experto de referencia en Valoraciones Inmobiliarias, y tendrá lugar el martes 27 de febrero a las 16 horas desde el Aula 13 del Edificio Lorenzo Normante de la Facultad de Economía y Empresa de la Universidad de Zaragoza en el campus del Actur.
El método residual estático de valoración inmobiliaria
El método residual estático es un método de valoración inmobiliaria que nos permite calcular el valor de un solar, una edificación o cualquier otro bien inmueble.
Como hemos venido viendo en las tres últimas clases del MERIN, el dominio de la valoración inmobiliaria es una parte fundamental para cualquier agente inmobiliario y probablemente uno de los más valorados por los clientes, que en numerosas ocasiones, acuden al asesoramiento de un profesional precisamente para saber la valoración de su vivienda y definir el precio de salida del inmueble al mercado.
Volviendo al método que nos ocupa, hablamos del método residual estático en una valoración inmobiliaria cuando obtenemos el valor del suelo suponiendo el valor de mercado de una promoción y descontando todos los costes necesarios para llevarla a buen puerto, analizando la inversión necesaria para poner en marcha una promoción y el solar efecto de la tasación.
Para su cálculo, habrá que analizar en primer lugar cual es la mejor promoción que se puede llevar a cabo en el solar objeto de la tasación, calcular el valor de mercado y los costes de producción, terminando al incluir los gastos necesarios para la construcción de la promoción.
El método residual dinámico en las valoraciones inmobiliarias
La segunda parte de la sesión la dedicaremos al método residual dinámico, que utilizamos para valorar una promoción inmobiliaria, con lo que necesitaremos calcular el valor del suelo.
El primer paso del proceso es saber que este método tiene sentido si en el solar efecto de la valoración se tiene previsto iniciar la construcción de una futura promoción inmobiliaria en la que habrá unos gastos propios de la construcción y unos ingresos provenientes de la comercialización de las viviendas e inmuebles que formen dicha promoción inmobiliaria.
En segundo lugar, hacer el cálculo del valor del suelo de acuerdo con los valores futuros que se esperan y que se determina de:
- Los ingresos, que se refiere a la hipótesis del valor de mercado de cada producto derivado del mayor y mejor uso que se construirá y en la fecha de comercialización estimado por comparación o actualización de rentas.
- Los gastos, que es la hipótesis de los importes de los costes de construcción, así como de todos los gastos necesarios de comercialización, de financiación,…
- Y el tiempo, que definimos como la hipótesis de los plazos que se producirán en cada una de las dos variables anteriores.
Por último, hablaremos del tipo de actualización, que es la rentabilidad media anual del proyecto que obtendría un promotor medio en una promoción de similares características.
Si tienes interés en conocer el contenido de la sesión de Valoraciones Fiscales y Rústicas con el experto Manuel Bermudo, haz clic aquí.
