Llegamos a la tercera jornada de la asignatura Valoraciones Inmobiliarias que celebramos el martes 17 de febrero a las 16:00 horas desde el Salón de Actos de la Sede del Colegio de APIS de Aragón, en la calle San Andrés 8 de Zaragoza, y estará nuevamente impartida por José Luis Polo, experto en valoraciones inmobiliarias y presidente del Colegio de APIS de Gipuzkoa, en la que será su última participación en esta edición del Máster.
Tras haber trabajado en sesiones anteriores la introducción a la disciplina, el método de comparación y el método de capitalización, abordaremos ahora uno de los métodos técnicamente más exigentes y estratégicamente más relevantes: el método residual.
Y ya centrándonos en el contenido de esta sesión, diremos que el método residual estático es un método de valoración inmobiliaria que se utiliza para calcular el valor de un solar, una edificación o cualquier otro bien inmueble, en suelo urbanizado.
¿Qué es el método residual y cuándo se aplica?
El método residual se utiliza principalmente para valorar suelos o inmuebles con potencial de transformación, especialmente en operaciones de promoción inmobiliaria. Su lógica es inversa a la del mercado: en lugar de partir del valor actual del inmueble, se parte del valor del producto terminado y se restan todos los costes necesarios para su desarrollo.
Durante la sesión analizaremos:
- La lógica económica del método: valor final menos costes y beneficio.
- Diferencias entre método residual estático y método residual dinámico.
- Variables clave: valor de venta previsto, costes de ejecución, gastos generales, financieros, comerciales y beneficio del promotor.
- La importancia de la hipótesis temporal y el tratamiento del riesgo.
- Sensibilidad del resultado ante pequeñas variaciones de precio o costes.
Especial atención se prestará al enfoque dinámico, que introduce la dimensión temporal y la actualización financiera de flujos, convirtiéndolo en una herramienta especialmente útil en entornos de incertidumbre.
Una herramienta clave para entender el valor del suelo
El método residual no solo es una técnica de cálculo: es una forma de pensar la viabilidad económica de una promoción. Permite responder a preguntas esenciales:
- ¿Cuánto puedo pagar por este solar?
- ¿Es viable esta operación?
- ¿Qué impacto tiene una variación en el precio de venta o en los costes?
Con esta sesión se completa el recorrido por los grandes métodos clásicos de valoración, cerrando la participación de José Luis Polo en el MERIN con una visión técnica, rigurosa y aplicada a la realidad del mercado.
Seguimos avanzando en la construcción de una visión integral de la valoración inmobiliaria, combinando mercado, rentas y viabilidad promotora como pilares fundamentales para comprender el valor en el sector inmobiliario y afrontando las próximas sesiones en las que veremos el método del coste, valoraciones rústicas y fiscales y la famosa herramienta MVI del Colegio de Registradores.
