Después de dos fantásticas sesiones de valoración inmobiliaria en el MERIN, en las que los alumnos han visto con detalle distintas metodologías de tasación de inmuebles, como por ejemplo, el método de comparación, el método de capitalización y el método residual estático; llegamos a la última de las sesiones del experto en valoraciones José Luis Polo en esta edición de los Títulos en Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza, en la que tendremos de nuevo la suerte de asistir a otra de sus masterclass, en las que abordará el método residual dinámico.
Y aunque estaba previsto que en esta sesión le acompañase el director del MERIN Luis Fabra para explicar el funcionamiento de la aplicación de valoración MVI; de la que es su creador y junto a todo el equipo de GAMERIN la siguen actualizando para convertirla en lo que es hoy en día, una herramienta fundamental en la valoración de viviendas e inmuebles para cualquier agente inmobiliario que se precie; ante las solicitudes de las alumnas y alumnos de esta edición del máster inmobiliario, vamos a ver distintos ejemplos de valoraciones inmobiliarias desde cero.
Con lo cual, va a convertirse en una sesión eminentemente práctica y de mucha utilidad para los profesionales del sector inmobiliario o de aquellas personas que quieran dirigir su actividad profesional al mundo inmobiliario a corto, medio o largo plazo.
Cómo conseguir una invitación GRATIS a la masterclass de valoraciones inmobiliarias
Como ya es habitual, para poder asistir GRATIS y online a esta sesión del MERIN, tienes que cumplir solo UNO de estos requisitos:
Y completar este formulario:
- Estar matriculado en la promoción del MERIN 2020/2021
- Haber sido alumno del MERIN en cualquiera de las promociones anteriores.
- Estar colegiado en el Colegio de APIS de Aragón, Gipuzkoa o Valencia, con los que mantenemos convenios de colaboración.
- Que estés buscando formación inmobiliaria con un título oficial o simplemente te guste el mercado inmobiliario y no hayas asistido ya a alguna de las sesiones previas en el MERIN sin estar matriculado.
El método residual dinámico en la valoración inmobiliaria con José Luis Polo
Decíamos que con el método residual dinámico completamos el repaso a los métodos de valoración de inmuebles previstos en la Orden ECO/805/2003 y que son:
- El método de comparación
- El método de capitalización
- El método residual estático
- El método residual dinámico
Así que después de las dos sesiones previas del MERIN, entramos en el método residual dinámico.
En primer lugar, diremos que el método residual dinámico es un procedimiento de análisis de inversiones con los valores esperados.
Y esta es la principal diferencia con el estático, pues esta última realiza el cálculo con los valores actuales.
Cuándo puede aplicarse el método residual dinámico en una valoración inmobiliaria
El método residual dinámico puede aplicarse a los siguientes bienes inmuebles:
- Terrenos urbanos o urbanizables, estén o no edificados.
- Edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que las obras estén paralizadas.
Con este método, obtendremos un valor técnico que se denominará valor residual y que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien, como su valor hipotecario.
Requisitos para la utilización del método residual dinámico
Estos son los requisitos para utilizar el método residual dinámico, que señala la orden ECO/805/2003:
- La existencia de información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable o, en el caso de terrenos con edificios terminados, para comprobar si cumplen con dicho régimen.
- La existencia de información suficiente sobre costes de construcción, gastos necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de comercialización que permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar.
- La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las fechas previstas para su comercialización.
- La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes.
- La existencia de información sobre los plazos de construcción o rehabilitación, de comercialización del inmueble y, en su caso, de gestión urbanística y de ejecución de la urbanización.
Cómo se realiza el cálculo en el método residual dinámico
Para el cálculo del valor técnico mediante el método residual dinámico se seguirán los siguientes pasos:
- Se estimarán los flujos de caja.
- Se elegirá el tipo de actualización.
- Se aplicará la fórmula de cálculo.
- Y Se deberán justificar razonada y explícitamente las hipótesis y parámetros de cálculo adoptados.
- Habrá que tener en cuenta los flujos de caja.
El valor residual del inmueble objeto de la valoración calculado por el procedimiento dinámico será la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado, utilizando la siguiente fórmula:
En donde
- F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
- Ej = Importe de los cobros previstos en el momento J.
- Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K.
- tj = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los cobros.
- tk = Número de períodos de tiempo previsto desdeel momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los pagos.
- i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados.
Así pues, te animamos a registrarte en esta sesión del MERIN que te va a dar la oportunidad de conocer o actualizar tu formación con el método residual dinámico y con el resto de métodos gracias a los ejercicios prácticos que vamos a ver de la mano del experto en valoraciones inmobiliarias José Luis Polo.
