Damos la bienvenida a octubre con novedades en el MERIN.
Después de terminar la asignatura Mercado Inmobiliario vamos a comenzar las dos sesiones dedicadas al Mercado Hipotecario, para la que volvemos a contar con un elenco de expertos de Ibercaja Banco, que a lo largo de las dos jornadas, nos van a desglosar las claves de un mercado que siempre decimos que es el combustible que necesita el sector para funcionar.
En la primera de estas sesiones, que celebramos el martes 1 de octubre a las 16 horas desde el Aula 13 del Edificio Lorenzo Normante de la Facultad de Economía y Empresa en el Campus del Actur a la Universidad de Zaragoza, comenzaremos con un análisis coyuntural del mercado, que lleva por título «Un nuevo ciclo para el sector inmobiliario», con la enorme fortuna de volver a contar con Enrique Barbero, desde su nuevo puesto como subdirector de Ibercaja Banco y director del área de Comunicación, Marca y Relaciones Institucionales.
En la segunda parte, el equipo de Ignacio Founaud, Jefe de Unidad de Riesgos Personas Físicas de Ibercaja, vuelve un año más a acompañarnos y hacernos entender cuales son las claves que utilizan las entidades bancarias a la hora de conceder crédito hipotecario.
Un nuevo ciclo para el sector inmobiliario con Enrique Barbero
Como ya te anticipábamos, en la primera parte de esta masterclass del mercado hipotecario, vuelve al MERIN Enrique Barbero, para situarnos en el contexto actual y desde el que trataremos de entender el papel de las entidades financieras a la hora de ayudar con la financiación al mercado inmobiliario.
Porque no debemos olvidar que se está configurando un nuevo ciclo en el mercado inmobiliario, en buena medida determinado por el cambio demográfico que ya se ha iniciado, y que podemos concretaren estos puntos:
- Vuelve a aumentar la población en edad de emanciparse y se acelera el incremento en el número de hogares. No obstante, hay que tener en cuenta la desigual distribución geográfica de esta tendencia.
- La situación financiera de los hogares es muy positiva y las expectativas de aumento del empleo y los salarios favorecen la recuperación del mercado de la vivienda tras el ajuste de 2023.
- La contención de los tipos de interés supone un ligero alivio, pero no se esperan niveles que supongan un estímulo adicional. La ratio de hipotecas sobre ventas puede permanecer en niveles reducidos.
- Cada vez es más patente el problema de escasez de oferta de vivienda construida y se agravará en los próximos años. Solucionarlo requiere actuar en frentes como la flexibilización de la oferta de suelo. Mientras no se resuelva, los precios se verán presionados al alza
Cómo analizan los riesgos una entidad bancaria para conceder un préstamo hipotecario
¿Alguna vez te has preguntado qué factores son importantes para que una entidad bancaria pueda conceder una hipoteca?
Pues la respuesta a esta pregunta es lo que buscamos en la segunda parte de la primera jornada de la asignatura mercado hipotecario, para entender el proceso interno de una entidad bancaria cuando vamos a solicitar un préstamo hipotecario.
Una sesión, que siempre gusta a los alumnos y que los convierte en analistas de riesgos de una entidad bancaria y en el que es habitual que su nivel de exigencia sea incluso mayor que el habitual y que les ayuda a entender los mecanismos de control que se establecen para limitar la morosidad.
Las claves para conceder una hipoteca con Ignacio Founaud y su equipo
Nos centramos pues en analizar el paso a paso una solicitud hipotecaria dentro de una entidad bancaria, en la que fundamentalmente entra en juego el equipo de riesgos y que tendría una estructura similar a la que aquí describimos:
- El Cliente va a la oficina a solicitar su hipoteca, exponiendo sus necesidades y aportando la información que se le solicita para la estudiar la concesión del préstamos
- El personal de la Oficina bancaria donde se solicita prepara un expediente y en base a las competencias que se le han delegado, aprueba la operación o la pasa a la Unidad de Riesgos para su análisis.
- Una vez que el expediente llega a la Unidad de Riesgos, analiza la operación y toma la decisión de aceptar o denegar el préstamos en base a la política de suscripción que tenga la entidad bancaria.
- Se comunica la decisión a la oficina, que contacta con el cliente para formalizar la hipoteca o para comunicarle que en ese momento esa operación es inviable para la entidad.
En esta sesión, lo que vamos a tratar de ver en detalle es el tercer punto, para saber cómo analiza cada caso la Unidad de Riesgos y los procesos y herramientas que utilizan para el análisis de la viabilidad de una operación.
En una primera fase, utilizan fuentes externas, como por ejemplo:
- De CIRBE
- Del Registro de la Propiedad
- Informe de tasación
- Del RAI, Incidencias Judiciales y operaciones en MORA.
En la segundo fase, pedirán información a la oficina del cliente y que esta exponga los argumentos que trasladan para la concesión del mismo, en base al conocimiento que tienen las sucursales de sus clientes.
En tercer lugar, tendrán en cuenta variables tan importantes como por ejemplo:
- Qué cantidad aporta el cliente a la inversión y qué porcentaje representa del total del valor de compra.
- Existencia o no de justificantes de la inversión y tipo de justificante.
- Explicación CIRBE cuando existen riesgos de otras entidades.
- Ratio de endeudamiento total (incluyendo en el cálculo otras operaciones en trámite o complementarias, por ejemplo subrogaciones).
- Porcentaje de financiación total sobre valor de tasación cuando se trate de segundas hipotecas. (Agregando primera y segunda hipoteca).
- Puntos fuertes y débiles.
- Otros datos complementarios que consideren significativos.
Una vez analizados estos puntos y teniendo en cuenta las normas internas de cada entidad bancaria, su equipo de riesgos comunicará si se concede el préstamo hipotecario o no.
Como habrás podido ver, unos contenidos muy apetecibles y que serán impartidos por la Unidad de Riesgos del Ibercaja Banco, capitaneada por Ignacio Founaud, jefe de análisis de riesgo de particulares en Ibercaja Banco y parte de su equipo.
Saludos.
