Nueva sesión del MERIN en esta semana, en la que vamos a comenzar la asignatura Mercado Hipotecario con la inestimable ayuda de expertos de Ibercaja Banco.
A lo largo de las dos próximas sesiones van a detallar las claves del mercado hipotecario, comenzando por un análisis coyuntural del mercado, pasando por las claves del análisis que realizan las entidades bancarias a la hora de conceder una hipoteca y terminar detallando las estructuras bancarias que tienen que ver con el mercado inmobiliario.
Y como ya han realizado en años anteriores, no solo nos aportan el conocimiento de sus propios expertos, sino que además nos reciben en las fantásticas instalaciones de la Sala Alcarria del Patio de la Infanta, sito en la calle San Ignacio de Loyola 16 de Zaragoza, en la sede central de Ibercaja Banco, recientemente reformada.
Análisis macro, variables fundamentales y coyuntura del sector inmobiliario con Enrique Barbero
En esta primera sesión, comenzaremos situando a los alumnos en el contexto actual, a través de un análisis de la coyuntura del mercado inmobiliario, para ir convergiendo hacia el mercado hipotecario y analizar sus singularidades, pues consideramos que es un aspecto fundamental para entender el proceso hipotecario y el por qué de sus decisiones a la hora de conceder los créditos.
Y quien mejor que uno de los primeros espadas de Ibercaja Banco, como es Enrique Barbero, director de Comunicación y Relaciones Institucionales de esta importante entidad.
Si nuestros cálculos no fallan, es ya la cuarta edición en la que Enrique colabora con este máster inmobiliario aportando su visión del mercado y preparando los contenidos de una asignatura, en la que analizará entre otras variables:
- Análisis del Mercado de vivienda en España con los últimos datos publicados.
- La Coyuntura Económica en Octubre 2023.
- Análisis macroeconómico para entender la evolución de los mercados inmobiliarios e hipotecarios.
El proceso de análisis de las entidades bancarias para conceder un préstamo hipotecario
Cuando vamos a una entidad bancaria a solicitar un préstamo hipotecario, recibes el asesoramiento del profesional bancario y te solicita una serie de documentación para analizar la viabilidad del mismo.
Es posible que si te has visto en esta situación, pienses que la información que te piden es excesiva, pero si por un momento te pusieras en el lugar del profesional del banco, es muy probable que empezaras a entender el por qué.
De hecho, por nuestra propia experiencia, podemos decir que los alumnos que han pasado en otras ediciones, han sido mucho más exigentes que el propio equipo de análisis de riesgos, porque han entendido los mecanismos de control que se establecen para evitar la morosidad en la medida de lo posible y volver a situaciones pasadas que ya sabemos como terminaron.
Las claves del análisis de un préstamo hipotecario con Ignacio Founaud y su equipo
En la segunda parte de esta sesión, vamos a ver el paso a paso una solicitud hipotecaria dentro de una entidad bancaria, en la que fundamentalmente entra en juego el equipo de riesgos y que tendría una estructura similar a la que aquí describimos:
- El Cliente va a la oficina a solicitar su hipoteca, exponiendo sus necesidades y aportando la información que se le solicita para la estudiar la concesión del préstamos
- El personal de la Oficina bancaria donde se solicita prepara un expediente y en base a las competencias que se le han delegado, aprueba la operación o la pasa a la Unidad de Riesgos para su análisis.
- Una vez que el expediente llega a la Unidad de Riesgos, analiza la operación y toma la decisión de aceptar o denegar el préstamos en base a la política de suscripción que tenga la entidad bancaria.
- Se comunica la decisión a la oficina, que contacta con el cliente para formalizar la hipoteca o para comunicarle que en ese momento esa operación es inviable para la entidad.
En esta sesión, lo que vamos a tratar de ver en detalle es el tercer punto, para saber cómo analiza cada caso la Unidad de Riesgos y los procesos y herramientas que utilizan para el análisis de la viabilidad de una operación.
En una primera fase, utilizan fuentes externas, como por ejemplo:
- De CIRBE
- Del Registro de la Propiedad
- Informe de tasación
- Del RAI, Incidencias Judiciales y operaciones en MORA.
En la segundo fase, pedirán información a la oficina del cliente y que esta exponga los argumentos que trasladan para la concesión del mismo, en base al conocimiento que tienen las sucursales de sus clientes.
En tercer lugar, tendrán en cuenta variables tan importantes como por ejemplo:
- Qué cantidad aporta el cliente a la inversión y qué porcentaje representa del total del valor de compra.
- Existencia o no de justificantes de la inversión y tipo de justificante.
- Explicación CIRBE cuando existen riesgos de otras entidades.
- Ratio de endeudamiento total (incluyendo en el cálculo otras operaciones en trámite o complementarias, por ejemplo subrogaciones).
- Porcentaje de financiación total sobre valor de tasación cuando se trate de segundas hipotecas. (Agregando primera y segunda hipoteca).
- Puntos fuertes y débiles.
- Otros datos complementarios que consideren significativos.
Una vez analizados estos puntos y teniendo en cuenta las normas internas de cada entidad bancaria, su equipo de riesgos comunicará si se concede el préstamo hipotecario o no.
Como habrás podido ver, unos contenidos muy apetecibles y que serán impartidos por la Unidad de Riesgos del Ibercaja Banco, capitaneada por Ignacio Founaud, jefe de análisis de riesgo de particulares en Ibercaja Banco y parte de su equipo.
Saludos.
