El método de comparación, junto con el de capitalización, son los dos métodos más utilizados en las valoraciones inmobiliarias, por los agentes inmobiliarios.
Pero antes de particularizar en este método, comenzaremos la sesión haciendo una introducción al complejo mundo de las Valoraciones Inmobiliarias, ya que sin duda alguna, es una de las partes más importantes en el desempeño de la profesión y de su conocimiento, manejo y práctica, depende buena parte de la profesionalidad de los agentes inmobiliarios.
Para ello, marcaremos los siguientes objetivos:
- Aprender a valorar un inmueble, con el siguiente itinerario:
- Acercar el marco normativo.
- Definir la finalidad y los diferentes tipos de valoraciones.
- Sistematizar los diferentes métodos de valoración:
- Comparación
- Capitalización
- Residual estático
- Residual dinámico
- Remplazamiento.
- Sistematizar un informe de valoración:
- Expresión del valor del inmueble.
- Justificación del valor del inmueble.
- Documentación e información: Anexo final.
Y nuevamente, con la ayuda inestimable de José Luis Polo, que además de ser gerente de la inmobiliaria Okados y Presidente del Colegio de APIS de Gipuzkoa, es una de las personas más relevantes de toda la geografía española en valoraciones inmobiliarias.
Las claves del método de comparación en la valoración inmobiliaria
Como ya te habíamos avanzado, el método de comparación es uno de los fundamentales en la valoración inmobiliaria y junto con el método de capitalización, son básicos para cualquier agente inmobiliario que se precie.
Si lo definiéramos, diríamos que el método de comparación, permite obtener el valor de mercado más probable de un inmueble, comparándolo con los precios de venta de inmuebles de similares características ubicados en la misma zona.
Es por lo tanto el método más empleado, directo y preciso para obtener el valor de mercado de un inmueble.
Se trata de un método que es el más objetivo de los métodos de valoración inmobiliaria, ya que partimos de los precios conocidos de otros inmuebles similares y que realizado de manera correcta, proporciona los valores de mercado más probables para la vivienda objeto de la valoración inmobiliaria.
Eso sí, no es un método objetivo, pero si que podemos afirmar que es el menos subjetivo de los métodos de valoración inmobiliaria.
Los requisitos para utilizar el método de comparación en la valoración inmobiliaria
Una vez conocida la naturaleza de este método de valoración, vamos a enumerarte los 4 requisitos a cumplir para obtener el valor del inmueble que estamos valorando.
- Es necesario que haya un mercado representativo de los inmuebles que estás comparando.
- Tienes que disponer de suficientes datos sobre las compraventas en la zona, que te permitan homogeneizarlo.
- Un mínimo de 6 transacciones reales u ofertas comparables que saquen a la palestra la situación actual del mercado que afecta al inmueble que estamos valorando.
- Identificar el edificio donde está ubicado y la tipología del inmueble a valorar.
Evidentemente, para la valoración de un inmueble por el método de comparación, a estos requisitos hay que añadir una metodología estricta que más allá de las operaciones matemáticas que te permitan obtener el valor de mercado del inmueble analizado, te permitan construir un informe de valoración inmobiliaria, en el que figure todo lo que quieres decir y solo lo que quieres decir, y aquí la figura de José Luis Polo se agranda, ya que te va a enseñar a realizar el informe de valoración desde cero.
Te apuntas.
