Después del lapsus de la semana pasada, en la que asistimos a la interesante sesión de Herramientas Tecnológicas, volvemos a la asignatura Derecho Inmobiliario después de la interesantísima primera sesión, en la que estudiamos con detalle la hoja de encargo, la hoja de visita y las revisiones del valor catastral con la ayuda del experto Francisco Marroquín.
Y en esta ocasión y a petición de los alumnos, además del contenido habitual de la asignatura, prestaremos atención a los detalles de la propuesta de ley de vivienda que está apunto de aprobarse en el parlamento y que está despertando mucho interés en conocer los detalles de la misma.
Y para ello, tenemos la suerte de volver a contar con nuestros registradores de cabecera en el MERIN, y que son Belén Madrazo y Miguel Ángel Loriente, registradores en activo del registro mercantil y de la propiedad respectivamente y que nos van a detallar las funciones de cada uno en esta y la siguiente sesión del 2 de mayo.
Arrendamientos, Hipotecas y Propiedad Horizontal con Miguel Ángel Loriente en el MERIN
Vamos pues a darte una pincelada de los contenidos de esta sesión en Derecho Inmobiliario, dando antes de nuevo la bienvenida al MERIN a Miguel Ángel Loriente Rojo.
Miguel Ángel es registrador de la propiedad en Zaragoza, puesto al que accede después de una formación en la que destaca su licenciatura en Derecho por la Universidad de Zaragoza y que completa con el Máster de Urbanismo y Gestión Inmobiliaria impartido por Euroinnova Business School.
Además es ponente habitual en múltiples foros, publicaciones (como por ejemplo el Diccionario para opositores o Una visión caleidoscópica de la justicia social en los albores del siglo XXI) y también dedica parte de su actividad a impartir formación en los Títulos en Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza y en Euroinnova Business School.
Derecho Inmobiliario: Arrendamientos
Comenzará Miguel Ángel la sesión repasando los datos de viviendas en propiedad y viviendas en alquiler en nuestro país.
Ya metidos en materia propiamente dicha, abordará la legislación vigente en temas de arrendamientos, distinguiendo entre 4 bloques normativos:
- Urbanos
- Rústicos
- Las cosas
- Especiales
¿Qué es objeto de inscripción en el registro?
Según el artículo 2.5 de la ley hipotecaria, son objetos de inscripción los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles; los subarriendos, las cesiones y las subrogaciones de los mismos.
Estos contratos de alquiler, generan derechos y obligaciones para arrendador y arrendatario en los que profundizaremos en esta sesión del registrador Miguel Ángel Loriente.
Y ejemplos de algunos de los supuestos más importantes:
- Compraventa más arrendamiento no inscrito
- Hipoteca anterior
- Doble arrendamiento
- Acto administrativo frente acto dispositivo
- Resolución del derecho del arrendador
- Arrendatario casado: crisis matrimoniales
Para finalizar esta parte con los arrendamientos especiales, entre los que destacan:
- Ad meliorandum, ad edificandum
- Aparcería
- Sobre parte de una finca
- Alquileres turísticos o vacacionales
- Leasing inmobiliario
- Con opción de compra
Derecho Inmobiliario: Hipotecas
Las hipotecas podemos definirlas como un derecho real con garantías, sobre bienes inmuebles debidamente identificados, donde no hay contacto posesorio en favor del acreedor, es objeto de inscripción constitutiva en el registro de la propiedad y donde el acreedor goza de una acción conocida como el Ius distrahendi que le permite ejecutar la vía forzosa para cobrar su crédito.
Ordinarias o de tráfico
- De responsabilidad limitada
- Recargable
- En Garantía de títulos
- En garantía deuda ajena
- En garantía rentas
- Legales tácitas
- Apud acta
- Unilateral
- Inversa
- Multidivisa
- Flotantes
- De máximo
También entraremos a conocer las fases de una hipoteca, para terminar este apartado con casos especiales.
Derecho Inmobiliario: Propiedad Horizontal
En el ámbito de aplicación de la propiedad horizontal podemos hablar de varios supuestos:
- Propiedad horizontal de hecho
- Prehorizontalidad
- Propiedad horizontal (simple o tumbada)
- Complejos inmobiliario
- Otros
Fundamental el título constitutivo en 3 aspectos básicos:
- La capacidad
- El contenido
- Los documentos
Para terminar con algunos supuestos de la práctica registral en la propiedad horizontal:
- Legalización de libros de actas
- Acuerdos de junta de propietarios
- Desafectación de elementos comunes y desvinculación de anejos
- Garajes
- Cambios de uso (local por vivienda)
- Agrupaciones y divisiones de pisos y locales
- Gastos generales: Transmisión-embargo en favor de comunidad de propietarios
Qué tiene que saber un agente inmobiliario del registro mercantil
Los conocimientos que un agente de la propiedad tiene que tener del registro mercantil y su utilidad podemos definirlos en 5 apartados:
- ¿Qué es el registro mercantil y por qué garantiza la seguridad jurídica?
- El registro mercantil y los bienes inmuebles:
- Constitución de una sociedad de capital
- Aumento de su capital social con aportación de bienes inmuebles.
- Disposición de bienes inmuebles por sociedad mercantil constituida e inscrita.
- Adjudicación de bienes inmuebles a los socios de una sociedad mercantil en su liquidación y extinción.
- Aparición de bienes inmuebles una vez inscrita la disolución y liquidación
- El emprendedor individual de responsabilidad limitada y la exoneración de su vivienda habitual.
- Breves ideas de la actuación del registro mercantil en el concurso de la persona jurídica y sus bienes inmuebles.
- El acuerdo de mediación extrajudicial de pagos y los bienes inmuebles del deudor.
