Segunda sesión de la asignatura de valoraciones inmobiliarias en el MERIN, en la que vamos a estudiar y entender el método de capitalización, con el experto José Luis Polo, que celebramos el martes 13 de febrero a las 16 horas, desde la sede del Colegio de APIS de Aragón, ubicado en la Calle San Andrés 6 de Zaragoza.
Pero antes de entrar en el contenido propio de este método, haremos una nueva entrada en el método de comparación para ver más ejemplos que ayuden a fijar los contenidos de la primera sesión y aprender a calcular cómo se calcula la superficie de las terrazas, que siempre es uno de los puntos que más interés despiertan en el alumnado, por la dificultad que conlleva y que con el método propuesto por José Luis Polo, puede facilitarles la labor.
Posteriormente, entraremos ya en el método de capitalización o también llamado de actualización de rentas, y que es aplicable a la valoración de toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas y a la valoración de algunos derechos reales, y con ello nos estamos refiriendo a viviendas, locales, naves industriales, rural y usufructos o derechos de superficie.
¿Cómo valorar un inmueble en alquiler?
Como ya hemos avanzado en la introducción, el método de capitalización de una valoración inmobiliaria hay que aplicarlo cuando tenemos un inmueble a valorar que es susceptible de producir rentas de alquiler y se pueden determinar el importe de las mismas de una manera lógica, para lo que habrá que tener presente todas las rentas actuales y futuras imputables a dicho inmueble.
El método de capitalización en las valoraciones inmobiliarias
Mediante este método se calculará un valor técnico que se denominará valor de actualización, que permite determinar el valor de mercado, para lo que necesitaremos definir dos conceptos básicos:
- El valor de capitalización, que es el cálculo del valor utilizando las rentas conocidas en el período inmediatamente anterior.
- El valor de actualización, que definiremos como el cálculo del valor del inmueble teniendo en cuenta las rentas esperadas.
Así pues, dos conceptos amplios y complejos, encuadrados dentro de su marco legal sobre el régimen del suelo y valoraciones, que Jose Luis Polo desgranará y explicará con detalle a los alumnos del MERIN, para poder iniciarse o actualizar sus conocimientos en el camino de convertirse en expertos en valoraciones inmobiliarias.
¿Qué requisitos son necesarios para poder utilizar el método de actualización en las valoraciones inmobiliarias?
Una pregunta con un respuesta fundamental, pues para poder utilizar este método de valoración, hay que cumplir con los requisitos exigidos para poder aplicarlo, que son:
- La existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables, con al menos seis datos de rentas de alquiler que reflejen la situación actual de este mercado con respecto al inmueble a valorar.
- Que haya un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la valoración.
- Que el inmueble a valorar esté produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una actividad económica y que además existan suficientes datos contables de la explotación o información adecuada sobre ratios estructurales medias de la rama de la explotación correspondiente.
Adicionalmente, si el inmueble a valorar tiene garantía hipotecaria de créditos o préstamos y cobertura de seguros, tendrá que:
- Disponer de datos adecuados (transacciones/ofertas) sobre la evolución de las rentas de alquiler en el mercado local de inmuebles comparables durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de valoración, y su estado actual.
- Conseguir información adecuada sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos y sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.
- Contar con procedimientos adecuados que permitan la identificación y eliminación de elementos especulativos.
¿Cómo se calcula el valor de un inmuebles con el método de capitalización?
Hasta este momento, los alumnos del MERIN habrán aprendido que son los métodos de capitalización y actualización en las valoraciones inmobiliarias, cuándo se utilizar y qué requisitos tienen que cumplir para poder utilizarlos.
Pasaremos pues a saber calcularlos, y de ahí la importancia de contar con las explicaciones y experiencia de uno de los expertos más cotizados en el panorama nacional de las valoraciones inmobiliarias como es José Luis Polo.
Porque nos solo se trata de conocer las fórmulas necesarias para su cálculo, que veremos en la masterclass, sino que su gran experiencia en este tipo de valoraciones nos va a servir para prevenir y conocer los problemas con los que puedes encontrarte cuando tengas que enfrentarte a una valoración inmobiliaria de este tipo.
Y así, por ejemplo, tener en cuenta una serie de factores como pueden ser los flujos de caja, estimar el valor de revisión, elegir el tipo de actualización, el cálculo y otras fórmulas para calcular el valor de mercado de un inmueble en arrendamiento, …
Y que con la ayuda de las explicaciones y ejemplos, los alumnos del MERIN conocerán en esta jornada.
